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Comprendere l'accessibilità
Puoi facilmente guidare oltre Elm Brook e perderlo. Il progetto di edilizia abitativa Concord, MA, di 13 acri, è nascosto lungo un tortuoso cul-de-sac. Una zona paludosa, densa di vegetazione vinicola, circonda la maggior parte dello sviluppo, bloccandolo dalla vista dei vicini a est ea ovest. A sud, Elm Brook confina con terreni non sviluppati.
Ci sono 12 case: mantelli rivestiti di assi, scatole di sale e coloniali a due piani, tutte con meno di 180 metri quadrati di spazio abitabile. Sono unità unifamiliari su piccoli lotti paesaggistici per conformarsi all'ambiente naturale. Ognuna di queste case modulari con tre camere da letto è stata realizzata per soddisfare i rigorosi standard energetici nello stato centrale di New York e poi spedita nel Massachusetts per l'assemblaggio in loco.
Completato appena tre anni fa, Elm Brook non offre alcun accenno alla resistenza locale che Toby Kramer, SM '91, consulente immobiliare di Concord, e Peter Roth, MAR '85, SM '86, sviluppatore del progetto, incontrarono nel portare il progetto alla realtà. Le case di Elm Brook sembrano, beh, un luogo comune. Ma in una comunità in cui abbondano le costose proprietà storiche, queste case sono un bene sempre più raro. Sono convenienti.
L'accessibilità degli alloggi è una questione complessa. Per molti anni, la saggezza popolare ha affermato che una famiglia non dovrebbe spendere più del 30 percento del proprio reddito per l'alloggio. Ma questa visione fa ben poco per aiutare i responsabili politici ad affrontare le esigenze della regione. Molto più utile è una chiara comprensione della vicinanza di una comunità ai mercati del lavoro. Un alloggio a prezzi accessibili che si trova a 25 miglia da una concentrazione di datori di lavoro non è prezioso quanto un alloggio entro 10 miglia. Gli Stati e le comunità non possono sviluppare politiche abitative adeguate senza una definizione tangibile del problema da risolvere. E questo significa capire cosa significa convenienza. Attraverso la sua nuova Housing Affordability Initiative (HAI), il Center for Real Estate del MIT sta aiutando il settore immobiliare a farlo.
Cosa significa accessibile?
Tradizionalmente, le vendite di alloggi sono state viste come un motore economico. Ma in Massachusetts, la scorsa primavera le vendite di case, con l'eccezione dei condomini, sono rimaste invariate. E la popolazione della zona sta diminuendo. I dati del Census Bureau pubblicati lo scorso giugno hanno mostrato che tra aprile 2000 e luglio 2004, quasi 20.000 persone, il 3,4% della popolazione della città, hanno lasciato Boston.
Sebbene nessun singolo fattore possa spiegare questa tendenza migratoria, il prezzo degli alloggi - il costo medio di una casa unifamiliare in Massachusetts si avvicina a $ 400.000, secondo la Massachusetts Association of Realtors - è certamente un grosso problema.
Nello stesso periodo, più americani si sono trasferiti nel sud e nell'ovest, dove si trovano tutte e 10 le città in più rapida crescita della nazione con più di 100.000 persone e dove gli alloggi sono molto più convenienti. Durante i quattro anni in cui Boston si è ridotta, la popolazione di Gilbert, AZ, la città in più rapida crescita della nazione durante quel periodo di tempo, è aumentata di quasi il 50 percento. Eppure, anche quella crescita non ha portato i prezzi delle case ai livelli rarefatti di Boston.
La tendenza verso l'inaccessibilità è di tale importanza per la regione che il 22enne Center for Real Estate del MIT ha introdotto un programma speciale nel 2004 chiamato Housing Affordability Initiative. Il suo scopo è quello di comprendere meglio i problemi che stanno contribuendo al problema dell'accessibilità e, chiarendo un quadro spesso confuso, aiutare il settore immobiliare ad affrontarli.
Ciò significa ricerca. Durante il 2003, Henry Pollakowski, direttore dell'iniziativa, ei suoi colleghi hanno trascorso molto tempo a parlare con i professionisti del settore per apprendere quale ricerca fosse stata svolta, quale ricerca fosse necessaria e come il centro potesse aiutare a risolvere il problema dell'accessibilità. Il primo passo è stato chiarire cosa significa effettivamente accessibilità.
È quasi impossibile esplorare modi per risolvere il problema se la portata del problema non è chiara, afferma Pollakowski. La maggior parte di ciò che stiamo facendo è chiarire i fatti. Stiamo tentando di creare una definizione economicamente più significativa di accessibile che sia sensibile ai molti tipi di famiglie, siano esse in affitto o di proprietà, e alla posizione delle unità a prezzi accessibili rispetto ai posti di lavoro.
Mark Baranski, SM '02, vicepresidente senior dell'Overland Development Group, che è stato determinante nello sviluppo di HAI, afferma: L'accessibilità è una questione multidisciplinare. Non ci sono risposte semplici, ma il MIT è stato tradizionalmente un nesso in cui interagiscono diverse discipline. L'iniziativa, afferma Baranski, rappresenta la volontà di inventare nuovi modi per ottenere le risposte di cui ha bisogno l'industria.
Confutare NIMBY
Pollakowski e i suoi colleghi non hanno perso tempo ad affrontare il loro incarico. Nell'ultimo anno hanno prodotto una ricerca che sta già cambiando il modo in cui i leader municipali, i professionisti del settore immobiliare e gli istituti di credito considerano l'accessibilità economica.
Il primo rapporto dell'iniziativa, pubblicato ad aprile, ha affrontato uno dei miti più diffusi che gli sviluppatori devono affrontare quando cercano l'approvazione per i progetti: la paura che i progetti di edilizia abitativa a prezzi accessibili e ad alta densità deprimeranno il valore delle case unifamiliari vicine.
Pollakowski, David Ritchay, MCP '04 e Zoe Weinrobe, MCP '04, hanno studiato gli effetti di sette progetti di alloggi a prezzi accessibili in sei città suburbane di Boston. Hanno usato i dati di 36.000 vendite di proprietà tra il 1982 e il 2003 per confrontare i valori delle abitazioni nelle aree colpite con quelli in altre parti delle stesse città.
In ogni caso, dice Pollakowski, i movimenti dei prezzi delle case nelle aree di impatto hanno semplicemente seguito quelli nelle aree di mercato vicine. La pubblicazione dello studio è stata come una piccola esplosione, che ha attirato l'attenzione sia dei media che dell'industria e ha sottolineato il valore che l'iniziativa può apportare al problema degli alloggi a prezzi accessibili.
Uno studio di questo tipo avrebbe potuto essere molto utile per noi, dice Kramer, che è diventato fin troppo familiare con la sindrome del non in giardino mentre lavorava su Elm Brook. Il progetto è stato ritardato di un anno dagli appelli dei vicini che temevano avrebbe abbassato il valore delle loro proprietà. In effetti, Elm Brook si è rivelata una storia di successo di alloggi a prezzi accessibili.
I semi per Elm Brook sono stati piantati nel 1995 come parte di una riqualificazione quando una società locale si è offerta di scambiare i 13 acri su cui sono costruite le case con altre proprietà a Concord. Ciò ha permesso alla città di creare un complesso abitativo rispettando un vincolo di conservazione per mantenere gran parte della proprietà circostante nel suo stato naturale. L'accessibilità era un obiettivo fin dall'inizio e le case avevano un prezzo compreso tra $ 150.000 e $ 300.000.
Nel 1999, dopo uno studio di fattibilità durato tre anni, Peter Roth è stato selezionato per creare Elm Brook. Roth era lo sviluppatore ideale. Ha fondato la New Atlantic Development Corporation con sede a Boston nel 1994 con un focus specifico sugli alloggi a prezzi accessibili. Sotto la sua guida, Elm Brook ha affrontato con successo una serie di diversi problemi relativi all'accessibilità.
In primo luogo, le case del progetto sono state valutate per famiglie con redditi specificati tra $ 56.000 e $ 98.000. Inoltre, ogni casa è stata venduta soggetta a un vincolo di atto che impone ai proprietari di vendere solo ad acquirenti che sono nella stessa fascia di reddito. Il prezzo di rivendita non deve superare quello che sarebbe abbordabile per le famiglie che percepiscono redditi paragonabili a quelli dei proprietari originari al momento dell'acquisto della casa.
Successivamente, i buyer qualificati sono stati selezionati attraverso un processo pubblico che ha coinvolto quattro incontri informativi a cui hanno partecipato più di 400 famiglie. Quegli incontri culminarono in una lotteria per determinare gli acquirenti. Delle 12 case, quattro sono state vendute a famiglie di minoranza. Sei degli acquirenti erano insegnanti (tra cui quattro che lavorano nelle scuole pubbliche Concord).
Altri includevano un'infermiera, un assistente sociale e un tecnologo informatico. Il progetto, che si basa su una densità abitativa più elevata rispetto a quella tradizionale di Concord, è circondato da prati e boschi che fungono da cuscinetto tra Elm Brook e i suoi vicini. Questo paesaggio sarà preservato come spazio aperto, a beneficio sia dei residenti di Elm Brook che dei loro vicini.
Sono passati quattro anni da quando le case di Elm Brook sono state vendute e, dice Kramer, ha soddisfatto tutte le nostre speranze e aspettative. I valori della proprietà circostante sono rimasti saldi.
Visualizzare l'accessibilità in nuovi modi
In linea con il successo della sua prima ricerca sull'accessibilità, il Center for Real Estate ha ospitato la sua prima conferenza annuale sull'accessibilità degli alloggi lo scorso maggio. Più di 120 persone, tra cui progettisti, sviluppatori, funzionari del governo locale, rappresentanti di organizzazioni no profit e dirigenti di banche, erano a disposizione per conoscere altri due progetti di ricerca HAI. Se i partecipanti speravano in un'altra prospettiva rivoluzionaria, non sono rimasti delusi.
Il centro ha presentato un prototipo di indice, il Rental Housing Affordability Index, che tiene traccia della disponibilità di alloggi a basso prezzo in tutta la Greater Boston. L'indice assegna un punteggio numerico a ciascuna città valutando la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili rispetto ad altri criteri come l'accesso al lavoro.
I prestatori di alloggi a prezzi accessibili possono utilizzare questo indice come guida per individuare i punti in cui gli investimenti forniranno i maggiori benefici alla regione. Gli sviluppatori possono usarlo quando considerano dove costruire e nel creare i loro casi prima di pianificare le schede. I dati possono anche aiutare i responsabili politici, come il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo comunitario del Massachusetts, a valutare le politiche regionali.
Riconoscendo il valore di avere alloggi a prezzi accessibili in prossimità di posti di lavoro nella regione di Boston, MassHousing, un'agenzia semipubblica che fornisce finanziamenti per progetti di alloggi in affitto a prezzi accessibili, e la Federal Home Loan Bank di Boston hanno fornito finanziamenti per questa ricerca. Pollakowski afferma che gli indici basati su altre fasce di reddito dovrebbero essere pubblicati nei prossimi mesi.
Avere un indice di accessibilità informato dall'accesso all'occupazione può creare una serie diversa di decisioni, afferma Thomas R. Gleason, direttore esecutivo di MassHousing. Sono necessarie maggiori informazioni sugli alloggi in questo mercato, sia sovvenzionati che non sovvenzionati, per prendere buone decisioni di prestito, dice.
Un altro studio presentato alla conferenza di maggio ha analizzato l'uso del suolo nell'area di Boston tra il 1997 e il 2001. Lynn Fisher, assistente professore di proprietà immobiliari presso il Dipartimento di studi e pianificazione urbani, e i suoi colleghi hanno studiato le dimensioni dei lotti per 34.000 nuovi case unifamiliari costruite in quel periodo.
La loro ricerca ha mostrato che la dimensione media del lotto era di quasi un acro, insolitamente grande per gli standard storici e nazionali. Le implicazioni sono chiare. Limitando l'offerta di terreno disponibile per lo sviluppo, lotti di dimensioni maggiori limitano la futura offerta di alloggi accessibili al lavoro in tutte le fasce di prezzo, afferma Fisher.
Fisher si è affrettato a notare che gli alloggi a prezzi accessibili possono essere trovati in una varietà di modi. Le persone nel settore immobiliare tendono a fissarsi sulle nuove costruzioni, dice, ma è importante ricordare che l'affitto è un modo perfettamente legittimo per permettersi un alloggio. Inoltre, gli alloggi a basso costo sono in genere alloggi più vecchi. Di solito c'è un grande stock di case più vecchie e, di conseguenza, la ristrutturazione è uno strumento importante per aumentare l'accessibilità che non dovrebbe essere trascurato.
Quest'anno, l'iniziativa prevede di produrre un rapporto sulla misura in cui lavoratori come infermieri, insegnanti, polizia e vigili del fuoco sono in grado di permettersi un alloggio nelle comunità in cui operano. In effetti, non sappiamo davvero chi siano quei lavoratori, che tipo di reddito abbiano città per città e famiglia per famiglia, dice Fisher. Quindi, non è chiaro quanto sia grave la loro situazione.
Ma HAI porterà presto un po' di chiarezza. Esaminando i dati dettagliati del censimento, uno squadrone di studenti laureati ha trascorso la scorsa estate a creare un profilo di quei lavoratori e la loro distribuzione del reddito nelle stesse 161 città coperte dall'Indice di accessibilità degli alloggi in affitto. Come tutte le ricerche condotte da HAI, esemplifica la volontà di guardare al problema dell'accessibilità economica da tutte le prospettive e in modi nuovi. Ciò ha senso, perché, come ti dirà il personale di HAI, il problema dell'accessibilità è ridefinito, continuamente, da una serie di fattori.